1. 사안의 개요
이 사건은 투자신탁형 부동산 집합투자기구가 투자한 건물에서 발생한 화재로 피해를 입은 임차인 등이 집합투자업자 등을 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 피고 이지스자산운용은 2013년 4월 30일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 투자신탁 형식의 사모부동산집합투자기구인 이지스 KORIF 사모부동산투자신탁 22호(이하 '이 사건 펀드')를 설정하고 신탁업자인 피고 국민은행과 신탁계약을 체결하였습니다. 피고 국민은행은 2013년 7월 4일 피고 이지스자산운용의 운용지시에 따라 이 사건 펀드의 투자신탁재산으로 성남시 분당구에 있는 ○○빌딩(이하 '이 사건 건물')에 관한 소유권을 취득하고, 2013년 8월 22일 원고 서영엔지니어링에게 이 사건 건물 중 6층 내지 12층 부분(이하 '이 사건 임차 부분'이라고 한다)을 임대차 기간 2014년 2월 1일부터 2017년 1월 31일까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 임대차계약'). 피고 이지스자산운용은 이 사건 펀드를 설정, 운용하는 집합투자업자로서 함께 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 피고 이지스자산운용은 2015년 3월 10일 피고 에스원과 사이에 이 사건 건물의 운영 및 유지 관리 등을 포함하는 자산관리 업무에 관한 위탁계약(이하 '이 사건 자산관리 위탁계약')을 체결하였습니다. 피고 에스원은 2015년 5월 29일 피고 에스원의 보조참가인 주식회사 대교산업과 사이에 이 사건 건물의 시설관리 등 업무에 관한 용역계약(이하 '이 사건 시설관리 용역계약')을 체결하였습니다. 2015년 12월 11일 이 사건 건물 1층 주차장 천장에서 화재가 발생하였고, 화염이 이 사건 임차 부분까지 확대되었습니다. 이로 인하여 원고 서영엔지니어링이 영위하는 사업에 차질이 생겼고, 원고 서영엔지니어링과 그 직원인 원고 2(선정당사자) 및 선정자들이 이 사건 임차 부분에 두었던 각종 전산장비, 집기부품 등이 훼손되었습니다(이하 원고 서영엔지니어링과 원고 2(선정당사자) 및 선정자들을 통칭하여 '원고들'이라고 합니다).
2. 관련 법률 및 대법원 판례 법리
이 사건과 관련하여, 민법, 자본시장법, 신탁법이 연결되어 있습니다. 피고 이지스자산운용이 자본시장법에 따라 이 사건 펀드를 설정하는 것은 자본시장법 제64조, 제80조, 피고 국민은행이 유한책임신탁의 수탁자가 되는 것은 신탁법 제114조, 불법행위와 공작물 점유자 책임 및 점유보조자의 경우를 규율하고 있는 것은 민법 제750조, 제758조, 제195조입니다. 불법행위책임은 고의 또는 과실로 위법행위를 가하여 상대방에게 손해를 끼치는 경우에 성립하게 됩니다. 공작물 점유자 책임과 관련하여서는 점유의 개념이 문제가 되는데 대법원은 물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하여야만 하는 것이 아니고, 물건과 사람 사이의 시간적, 공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다고 합니다. 그리고 대법원은 민법 제758조 제1항 소정의 공작물 점유자란 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수, 관리할 권한 및 책임이 있는 자를 말한다고 합니다. 또한 대법원은 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아서 공작물에 대한 사실상의 지배를 하는 자가 있는 경우에 그 타인의 지시를 받는 자는 민법 제195조에 따른 점유보조자에 불과하므로 민법 제758조 제1항에 의한 공작물 점유자의 책임을 부담하는 자에 해당하지 않는다고 판단합니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2024년 2월 15일 선고 2019다 208724 판결에서, 원심이 다음과 같이 판단한 것 즉, 1) 이 사건 자산관리 위탁계약에 따라 이 사건 건물에 관한 자산관리 업무를 수행한 피고 에스원은 이 사건 건물에 투자한 이 사건 펀드의 집합투자업자로서 그 건물의 관리를 위탁한 피고 이지스자산운용의 점유를 돕기 위하여 이 사건 건물을 사실상 지배한 것이어서 민법 제195조에 따른 점유보조자의 지위에 있을 뿐이므로 민법 제758조 제1항에 의한 공작물 점유자로서의 책임을 부담하지 않는 반면에, 2) 피고 이지스자산운용은 피고 에스원에게 이 사건 건물에 관한 관리 등의 업무를 지시하고 피고 에스원으로부터 업무보고를 받으며 자신이 정한 예산 범위 내에서 건물의 유지, 관리 등에 필요한 비용을 지출하게 하는 등으로 피고 에스원을 점유보조자로 하여 이 사건 건물의 일부로서 이 사건 화재가 발생한 공작물인 이 사건 주차장 천장 부분에 관하여 직접 점유를 한 자이고, 피고 국민은행은 이 사건 펀드의 투자신탁재산인 이 사건 건물의 소유자로서 그 건물의 일부인 이 사건 주차장 천장 부분에 관하여 피고 이지스자산운용과 함께 직접 점유자의 지위에 있다고 볼 수 있다는 등의 이유로, 피고 이지스자산운용과 피고 국민은행이 공동으로 이 사건 주차장 천장을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 그 공작물을 보수, 관리할 권한 및 책임을 가지는 자에 해당하여 이 사건 화재와 관련하여 민법 제758조 제1항에 의한 공작물 점유자의 책임을 부담한다고 한 것에 대하여, 법리오해, 판단 누락, 심리미진의 위법을 범하지 않았다며 2심 법원의 판결과 같은 입장을 보였습니다. 한편 피고 이지스자산운용, 국민은행은 구 자본시장법 제80조 제2항 본문, 신탁법상 유한책임신탁 규정, 이 사건 임대차계약 전문 제4항 등에 따라 이 사건 펀드의 투자신탁재산을 한도로 공작물 점유자로서의 손해배상책임을 부담한다고 주장하였으나, 민법 제758조 공작물 점유자 책임은 투자신탁재산의 취득, 처분과 관련한 이행 책임이 아니므로, 투자신탁재산을 한도로 책임지는 것이 아니라 고유재산으로도 책임을 져야 하며, 유한책임신탁의 등기도 없으므로 신탁법 제114조 제1항의 유한책임신탁의 효력도 없다는 이유로, 피고 이지스자산운용, 국민은행의 주장을 배척하였습니다. 이 사건을 통하여 임차인은 임대인이 자산운용사, 5대 시중은행으로써 자금보유력이 있는 경우라면, 화재가 나더라도 손해를 최소화할 수 있음을 알 수 있습니다. 한편, 자산운용사와 은행은 불이 났을 때, 본인들이 그 책임 부담의 주체가 될 수 있음을 명심해야 할 것이고, 불이 나지 않게 적극 관리하여야 필요가 있겠습니다. 만에 하나 자산운용사와 은행이 임차인에게 손해배상을 하게 된다면, 이후 건물관리를 책임졌던 피고 에스원은 이들로부터 구상을 당할 수도 있습니다. 펀드가 구매 및 신탁한 임차 부동산의 화재와 임차인 사례를 소개해 드렸습니다.