1. 사안의 개요
본 사건은 기러기 아빠와 엄마가 자녀를 키우기 위해 서울과 제주도에 주택을 가지고 있는데, 그중 서울에 있는 아파트를 임대하며 발생한 사건입니다. 원고는 서울에 아파트 A, 제주도 서귀포시에 단독주택 B를 각 소유하고 있었고, 원고의 남편은 서울에 아파트 C를 소유하고 있었습니다. 원고는 자녀들을 제주도 서귀포시에 위치한 학교에 보내기 위해 자녀들과 함께 위 제주도 주택 B에서 거주를 하고 있고, 원고의 남편은 서울에서 소득 활동을 하기 위해 C 아파트에 거주하고 있었습니다. 그러다 보니 아파트 A는 빈 상태가 되었고 원고는 이를 활용하고자, 2019년 1월 21일경 피고 부부와의 사이에 아파트 A를 보증금 630,000,000원, 임대 기간 2019년 3월 8일부터 2년으로 하는 이 사건 임대차 계약을 체결하였습니다. 피고들은 2019년 3월 8일경 원고에게 보증금을 지급하며 아파트 A(이하 '이 사건 아파트'라고 합니다)를 인도받아 거주하기 시작하였는데, 이 사건 아파트의 유지 보수와 관련된 사항은 제주도에 있는 원고 대신 서울에 있는 원고의 남편에게 연락하여 해결하기도 하였습니다. 그러던 중, 원고의 남편은 임대 기간 만기가 되기 약 2개월 20일 전인 2020년 12월 17일 피고들에게 "코로나로 사업이 어려워져 금전적으로 매우 어렵고 자녀들은 제주도에 있는 학교에 보낼 수도 없게 되어, C 아파트를 급매로 팔고 가족 모두가 이 사건 아파트로 들어와서 살려고 한다"라고 이야기하면서, 이 사건 임대차 계약을 더 이상 갱신하지 않겠다고 하였습니다. 피고들은 원고의 남편의 말을 듣고 일단 수긍하는 답변을 하였다가, 2020년 12월 22일경 내용증명 우편을 통해 원고에게 "주택임대차보호법 제6조의 3에 따라 계약 갱신을 청구한다"라고 통보하였고, 원고 역시 2021년 1월 4일경 내용증명 우편을 통해 피고들에게 "이 사건 임대차 계약이 만료하면 본인이 이 사건 아파트에 실제 거주할 계획이므로, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서에 따라 피고들의 갱신 청구를 거절한다"라고 통보하였습니다.
2. 관련 법률과 대법원 판례 법리
위 사안과 관련 있는 법률은 주택임대보호법 제6조의 3 제1항 입니다. 해당 조항은 임대인은 원칙적으로 임차인의 계약 갱신 요구에 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하면서, 그 대표적인 예외 사유로 9가지를 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호는 "임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 규정합니다. 이 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약 갱신 요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있습니다. 대법원은 임대인, 그 직계존속과 비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임이 임대인에게 있다고 보았습니다. 그리고 대법원은 '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면, 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라고 하였습니다. 그리고 대법원은 실제 거주하려는 의사가 존재하는지를 판단하는 기준으로, 1) 임대인의 주거 상황, 2) 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 3) 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 4) 임대차 계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 5) 임대인의 실제 거주 의사와 배치, 모순되는 언동의 유무, 6) 이러한 언동으로 계약 갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 7) 임대인이 기존 주거지에서 대상 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등을 제시하였습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2023년 12월 7일 선고 2022 다 279795 판결에서, 1) 원고가 내용증명 우편에서는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장한 점, 2) 원고와 그 남편은 이 사건 아파트 외에도 단독주택 B, 아파트 C를 소유하고 있었고, 3) 원고가 이 사건 임대차 계약의 갱신을 거절할 당시 원고와 그 자녀가 단독주택 B에 있었다는 점, 4) 원고와 자녀들이 제주도에서의 생활을 청산하거나 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없었던 점, 5) 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고의 남편은 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있던 점, 6) 원고는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원 진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장하나, 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5차례 가량 통원 진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다는 점을 지적하며, 원고에게 증명 책임이 있으나 이를 다하지 못하였다는 이유로, 원고에게 패소 판결을 내렸습니다. 이 사건은 주택 임대인이 실제로 거주한다는 것을 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 경우 그 내심의 의사가 진정한 것이어야 하며, 실제로 거주를 하여야 한다는 것을 알게 합니다. 만약 주택 임대인이 실제로 거주한다는 핑계를 대고 막상 거주하지 않을 경우에는 탈법적인 행위가 되며 동시에 임차인에게는 주택임대차보호법이 인정한 권리의 행사가 방해받게 되는 것이 됩니다. 따라서 주택임대차보호법 및 법원 판결을 존중하기 위해서는 임대인 또는 그 직계존속 및 직계비속의 실제 거주가 이루어져야 할 것입니다. 또한 임차인의 입장에서는 임대인의 임대차 계약 갱신 요구가 진정한 것이 아님을 밝힘에 있어, 위와 같은 사정들을 차분히 알아보는 것도 중요한 대응 방법이 됩니다.