1. 사안의 소개
원고는 2017년 1월 5일 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 C 아파트 D 호(이하 '이 사건 부동산'이라 합니다)를 임대차 기간 2017년 3월 10일부터 2019년 3월 9일까지, 임대차보증금 200,000,0000원, 월 차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 '2017년 3월 10일 자 임대차계약'이라 합니다)을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였습니다. 원고는 2019년 3월 4일 피고와 사이에, 월 차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차 기간 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017년 3월 10일 자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 '2019년 3월 10일 자 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다. 2019년 3월 10일 자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021년 3월 9일)이 임박하자, 원고는 2021년 1월 4일경 "임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다"는 내용의 계약 갱신 요구를 통지하였고, 그 통지는 2021년 1월 5일 피고에게 도달하였습니다. 이에 대하여 피고는 "월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다"는 입장을 밝혔으나, 임대차 기간이 만료되기 2개월 전인 2021년 1월 9일까지 실제 거주 등 계약 갱신 요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였습니다. 원고는 2021년 1월 28일 피고에게 "원고의 2021년 1월 4일 자 계약 갱신 요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의 3 제4항, 제6조의 2에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다"는 내용의 계약 해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021년 1월 29일 피고에게 도달하였습니다. 원고는 2021년 2월 26일 및 2021년 4월 26일 피고에게 "임대차계약 해지 통지를 받은 2021년 1월 29일부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021년 4월 30일 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 200,000,000원 및 원고가 납부한 관리비 중 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라"라고 요청하였고, 이는 그즈음 피고에게 도달하였습니다. 그리고 원고는 2021년 4월 30일 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였습니다. 원고는 피고에게 ① 2021년 3월 10일에 1,784,833원, ② 2021년 4월 9일에 1,249,383원을 지급하였습니다. 피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 2021년 6월 14일에 198,000,000원, 2021년 7월 27일에 721,892원, 총 198,721,892원을 반환하였습니다.
2. 관련 법률 및 대법원 판례 법리
이 사건과 관련이 있는 법률은 주택임대차보호법입니다. 동법 제6조 제1항은 계약의 갱신, 제6조의 2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지, 동법 제6조의 3 계약 갱신 요구 등, 제7조 차임증감청구권, 제7조의 2 월차임 전환 시 산정률의 제한을 각 규정하고 있습니다. 2심 법원은, 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021년 1월 29일 피고에게 도달하였으나, 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년 3월 10일부터 3개월이 지난 2021년 6월 9일에 발생한다고 판단하였는데, 대법원은 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신 요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의 2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약 해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지, 즉 해지 통지 후 3개월이 경과하여야 해지의 효력이 발생한다고 판단합니다.
3. 판례의 결론 및 유의미한 교훈
대법원은 2024년 1월 11일 선고 2023다 258672 사건에서, 원고의 갱신 요구 통지가 2021년 1월 5일 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었고, 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021년 1월 29일 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다고 판단하고, 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니라고 하였습니다. 따라서 대법원은 임대차계약의 해지 효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선 충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다고 보았습니다. 그런데 2심 법원은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021년 6월 9일에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선 충당금이 없다고 판단하였는데, 대법원은 이러한 2심 판결이 주택임대차보호법 제6조의 3, 제6조의 2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며, 파기환송하였습니다. 임대료 계산은 민감한 부분이기 때문에, 날짜, 시각에 대하여 그 기준을 명확히 할 필요가 있습니다. 임대차계약이 만료되는 날이 기준인지 아니면 갱신 통지 또는 해지 통지가 도달한 날이 기준인지에 대하여, 대법원은 계약만료일이 아니라 통지한 날이 기준점임을 분명히 밝혀주었습니다. 따라서 임차인들께서는 계약만료일까지 기다렸다가 갱신 요구 또는 해지 통지를 할 필요가 없고 미리 진행하시는 것이 그 효과도 더욱 신속히 확보하실 수 있으며, 사안과 같은 경우에는 임차인이 돌려받을 수 있는 금액의 크기가 더 많아지게 됩니다. 임차인이 임대차 갱신 요구 후 해지 통지 시 그 효력 발생 시기에 관한 사례를 소개해 드렸습니다.