1. 사안의 개요
경북 안동시에 위치한 임야와 관련하여, 발생한 사건입니다. 원고는 2013년 2월 27일 피고로부터 안동시에 위치한 임야 32,319m² 중 별지 도면 표시 <삭제>의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 1,200m²(이하 '이 사건 토지'라고 합니다)를 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 같은 날 피고에게 대금 6,000,000원을 지급하였다면서 피고에게는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였고, 1심 법원은 원고와 피고가 제출한 증거들에 의하면 원고와 피고가 2013년 2월 27일 이 사건 토지에 관하여 임대 기간을 '영구', 임대차보증금을 '6,000,000원'으로 하는 '영구 임대차계약'을 체결한 사실을 인정할 수 있을 뿐이라면서 원고 패소 판결을 내렸습니다. 그러자 원고는 2심 법원에 항소하면서, 주위적으로는 1심과 같이 매매에 의한 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, 예비적으로는 원고와 피고가 이 사건 토지에 관하여 임대차 기간을 무기한으로 하는 영구 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였으므로, 피고는 원고에게 위 임대차계약에 관한 임차권 설정 등기절차를 이행할 의무가 있다며 피고에게 임차권 설정 등기절차의 이행을 구하였습니다.
2. 관계 법률 및 판례 법리
이 사건과 관련된 법률은 민법 제651조와 제619조입니다. 그런데 민법 제651조는 헌법재판소 결정에 따라 위헌판결을 받아 삭제되었습니다. 한편 민법 제619조는 처분의 능력 또는 권한 없는 자가 임대차를 하는 경우의 임대차의 최장기간을 설정해둔 규정입니다. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타 토지의 임대차는 5년, 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, 동산의 임대차는 6월을 규정합니다. 2심 법원은 영구 임대차계약의 체결은 임차권이 채권이라는 성질에서 볼 때 허용되지 않을 뿐만 아니라, 위 토지에 관한 피고의 사용 수익 권능을 영구적으로 포기하게 하는 것으로 결국 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법 제187조의 물권 법정 주의에 반하는 내용으로 무효라고 보았으나, 대법원은 1) 구 민법 제651조에서는 '석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차'를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소가 2013년 12월 26일 위 조항의 입법 취지가 불명확하고, 과잉금지 원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하여, 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차 기간의 최장기를 제한하는 규정만 있을 뿐, 민법상 임대차 기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다는 점, 2) 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용 수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니라는 점, 3) 임대차 기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정 변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차 기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다고 판단하였습니다. 대법원은 4) 특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임 지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차 관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차 기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다는 점도 판단의 근거로 들었습니다.
3. 판례의 결론 및 유의미한 교훈
대법원은 2023년 6월 1일 선고 2023다 209045 판결에서, 2심 법원이 임대차 기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 이 사건 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권 설정 등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각한 것에는 임대차계약의 성질 및 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아, 원고의 상고를 받아들여 파기환송판결을 내렸습니다. 대한민국에서는 토지의 소유와 건물의 소유가 민법상으로는 별개이나, 사회 현실에서는 함께 소유하고 사용수익하고 양도하고 있습니다. 한편, 해외에서는 토지를 100년 임차하고 그 위에 건물을 소유하는 경우도 있습니다. 가령 미국의 괌 같은 경우도 토지를 소유할 수도 있고 수십 년 동안 장기 임차를 할 수도 있습니다. 민법은 계약 체결의 자유가 가장 기본이 된다는 점, 토지의 영구 임대라는 것도 부정할 민법상 명문의 규정은 없다는 점에서, 대법원 판결이 타당하다고 보입니다. 다만, 부동산 거래를 할 때는 가급적 사회 현실에 맞추어 소유권을 양도양수하는 것이 더 안전하다는 견해를 말씀드립니다. 임대차 기간을 영구로 설정한 임대차계약이 인정된 사례를 소개하여 드렸습니다.