1. 사안의 개요
원고의 남동생 B는 2012년 5월 25일 피고 동양전자산업 주식회사(이하 '피고 회사')로부터 부천시 (주소 생략)에 있는 나동 건물(이하 '이 사건 건물') 중 103호(이하 '이 사건 점포')를 보증금 2,000만 원, 월 차임 130만 원, 기간 2012년 6월 1일부터 2년, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였습니다. B는 피고 회사에 임대차보증금을 모두 지급하였고, 2012년 5월 25일 상호 세븐일레븐 부천○○○○점, 사업종목 편의점으로 하여 사업자등록을 하고, 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였습니다. 이후 B와 피고 회사는 2014년, 2016년, 2018년에 임대 기간을 2년으로 하여 각 갱신 내지 재계약하였습니다. 원고는 2016년경부터 B를 대신하여 피고 회사에 이 사건 점포의 차임을 지급하였고, 2018년 7월경 B와 사이에 B와 주식회사 코리아세븐(이하 '코리아세븐'이라고 합니다)의 편의점 가맹계약을 원고가 양수하는 계약을 체결하고, B와 함께 코리아세븐에 위 양도양수계약에 대한 승낙을 요청하였습니다. 피고 회사는 원고와 B의 요청으로 2018년 7월 20일경 작성일자를 2018년 5월 25일로 소급하여 임대차계약서(이하 '이 사건 임대차 계약서', 이에 기한 임대차계약은 '이 사건 임대차 계약'이라고 합니다)를 작성하였고, 이 사건 임대차 계약서는 임차인이 B에서 원고로 변경된 이외에는 B와 피고 회사가 2018년 5월 25일 작성한 임대차 계약서와 그 내용이 같았습니다. 그런데 피고 회사는 2016년 11월 11일 이 사건 건물 1~3층의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였고, 그 변동내역이 일반건축물대장에 등재되었습니다. 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배 소매인 지정을 받은 B가 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배 소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배 소매인 지정을 받는 것은 불가능하게 되었습니다. 이로 인하여 코리아세븐은 2018년 8월경 원고 측에 담배 소매인 지정 불가 및 점포 이전 불가에 따른 가맹 계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 하였고, B의 매출액에 따라 산출된 영업 위약금 7,982,982원, 철거비 2,500,000원, 인테리어 잔존가 1,869,143원 등 합계 12,352,125원의 위약금을 청구하였습니다. 원고는 2018년 12월 말경 세븐일레븐 편의점 영업을 중단하였으며, 2019년 1월 17일경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하였습니다.
2. 관계 법률 및 판례 법리
이 사건과 관련이 있는 법률은 민법으로, 민법 제623조는 임대인에게 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부여하고 있습니다. 2심 법원은 1) 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 변경한 때는 2016년 11월 11일로 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전인 점, 2) 원고는 2016년 5월경부터 실질적으로 이 사건 점포에서 편의점(이하 ‘이 사건 편의점’이라고 한다)을 운영하였다는 점, 3) 원고와 B는 이 사건 임대차 계약서를 작성하기 전날인 2018년 7월 19일 이 사건 편의점에 관한 가맹 계약 양도 양수 계약을 체결하였고, 이에 따라 임대차 계약서의 임차인을 원고로 변경할 필요가 생겼다. 원고와 B가 피고 회사에 임차인 명의만 변경하여 임대차 계약서를 다시 작성해달라고 요청하였고 피고 회사는 그 요청에 소극적으로 응한 것에 불과하며, 이 사건 임대차 계약서는 임차인 이외에는 B와 작성한 임대차 계약서와 내용이 동일한바, 원고와 피고 회사는 임차인 이외의 다른 계약 내용에 대하여는 별다른 의미를 두지 않았다고 보이는 점, 4) 원고뿐만 아니라 피고 회사도 건물 용도 변경으로 인하여 B가 아닌 다른 임차인이 이 사건 점포에서 편의점 및 담배 소매업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못하였다는 점, 5) 원고와 B가 작성한 가맹계약 양도 양수 계약서 및 가맹계약 양도 양수 승낙 요청서에는 원고와 B가 원고 명의로 편의점 운영을 위한 각종 인허가 취득이 가능한지를 미리 확인하여야 하며, 위 인허가 취득을 받지 못할 경우에는 원고와 B 사이의 양도 양수 계약 및 주식회사 코리아세븐과 원고의 가맹 계약은 무효로 되고 B가 잔여 가맹 계약 기간 동안 편의점을 운영하여야 한다는 취지의 조항이 있으므로, 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점 운영 및 담배 소매업이 가능한지에 대하여는 원고와 B가 미리 확인했어야 한다는 점을 이유로, 피고 회사의 임차목적물에 관한 사용 수익 상태 유지 의무 위반이 인정되지 아니하거나 피고 회사가 손해배상책임을 부담하지 아니한다고 보았습니다. 그러나 대법원은 달리 보았습니다. 대법원은 1) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다는 점, 2) 민법 제623조 전단에 의거하여, 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용 수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있고, 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용 수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다는 점, 3) 임대인의 임차목적물의 사용 수익 상태 유지 의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니하고, 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지인 점, 4) 원고가 이 사건 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 편의점으로 사용 수익하는 데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지를 떠나 이를 제거할 의무를 부담한다는 점, 5) 피고 회사가 당사자가 아닌 위 가맹 계약 및 그 양도 양수 계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고 회사의 의무 내용이 달라지지 않는다는 점을 정확히 적시하여, 2심 법원의 논리를 깨는 판단을 하였습니다.
3. 판례의 결론 및 유의미한 교훈
대법원은 2021년 4월 29일 선고 2021다 202309 판결에서, 위와 같은 판례 법리를 근거로, 2심 법원의 결정 즉 피고 회사에 임대인으로서의 의무 위반이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 의무 위반에 따른 손해배상책임도 부담하지 아니한다는 결정을 깨고 파기 환송함으로써, 원고의 상고를 인용하는 승소 판결인 파기환송판결을 내렸습니다. 임대인으로서는 비록 자신이 소유한 건물을 근린생활시설에서 공장으로 용도변경할 경우 관계 행정청으로부터 임차인에 대한 담배 소매인 지정을 받은 B가 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배 소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람 가령 원고가 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배 소매인 지정을 받는 것은 불가능하게 되어 불이익이 발생할 수 있다는 사실을 몰랐다 하더라도, 이러한 사실만으로 임대인에게 부여되는 사용 수익 상태 유지 의무 즉 건물 용도를 근린생활시설로 유지하여 임차인으로 하여금 담배 소매업을 하는 것이 허용되는 상태로 유지하게 하는 의무가 면해지지 않는다는 점을 명심하여야 할 것입니다. 민법 제623조상 임대인에게 인정되는 의무를 법률용어로 수선의무라고 칭하는데, 이는 건물의 내부 상태 및 수리라는 부분에 강조점을 둔 것이나, 건물 용도 변경에 따른 행정처분이라는 부분도 고려에 넣어야 함을 알게 합니다. 임차인으로서도 임대인이 이러한 실수를 하지 않도록 미리 자신의 업종과 관련하여 임대인에게 주의사항을 알려주는 것이 현명한 일이라 생각합니다. 결국, 피해를 보는 것은 임차인이 되기 때문입니다. 대한민국의 편의점 업계는 흔히 C.U, GS25, 이마트 24, 세븐일레븐이 언급되는데, 편의점주는 몇 년 동안 편의점을 운영하다 다른 브랜드로 갈아타면서 일정한 수익을 내거나 제3자에게 양도함으로써 수익을 내게 됩니다. CU를 운영하는 BGF리테일의 반기보고서에 따르면 2023년 상반기 기준 CU 전체 매출에서 담배가 차지하는 비중은 2018년(41.0%), 2019년(40.1%), 2020년(40.8%), 2021년(39.5%), 2022년(37.8%), 2023년(37.1%)로써, 담배 소매인으로 지정되느냐 여부는 임차인에게 큰 영향이 있는 사안임을 알 수 있습니다. 임대인으로서는 임차인의 업종 특성도 잘 파악할 필요가 있겠습니다.