1. 사안의 개요
원고 1은 별지 부동산의 표시 기재 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들입니다. 원고들은 2016년 7월경 피고에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 전체 110.16m²(이하 '이 사건 상가'라고 합니다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차 기간 2016년 8월 1일부터 2018년 8월 31일까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 합니다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차 계약서의 특약사항란에는 "부가세 별도"라는 문구가 기재되어 있었습니다. 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그중 2017년 8월분 차임은 그 지급 시기 이후인 2017년 9월 8일 비로소 지급하였습니다. 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018년 5월 18일경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였습니다. 한편, 피고는 이 사건 임대차 계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 원고들로부터 이 사건 소가 제기되어 소송이 진행되고 있는 현재까지 이 사건 상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차 기간 만료 이후인 2018년 9월 1일부터 2019년 6월 30일까지 10개월간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원을 지급하였습니다.
2. 관련 법률과 판례 법리
이 사건과 관련된 법률인 상가건물 임대차보호법 제10조의 8은 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하고 있습니다. 반면 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호는 임대인이 임대차 기간 만료를 앞두고 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유를 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있습니다. 대법원은 위 규정의 취지에 관하여, 임대차 계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차 기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것으로 보고, 1) 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 2) 반드시 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 판단하였습니다. 한편, 대법원은 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 3) 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속 점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다고 보았습니다.
3. 판례의 결론 및 유의미한 교훈
대법원은 2021년 5월 13일 선고 2020다 255429 판결에서, 2심 법원의 판결, 즉 임차인이 임대차 기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체하였던 차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약 갱신을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다는 결정을 타당하다고 보았습니다. 또한 대법원은 2심 법원이 적법한 임대차계약 갱신거절로 2018년 8월 31일 약정 임대차 기간이 만료하여 종료되었음에도 종료 이후에도, 피고가 이 사건 상가에서 영업을 계속하여 법률상 권원 없이 위 상가를 사용 수익함으로써 임료 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있으므로 임대차계약에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다고 판결한 것에 대하여 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다며 타당하다고 판단하였습니다. 상가 임대차에서 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우는 누적적으로 월세를 3번 납부하지 않은 것을 의미합니다. 날짜가 조금 늦었어도 매달의 차임을 계속 납부하였다면 문제가 되지 않습니다. 조금이라도 납부하면서 총 연체액이 3기에 달하지 않게 유지관리하는 것이 필요합니다. 다만, 상가 임대인이 건물 전부를 채무 없이 소유하고 있는 경우는 드물고, 은행 대출을 받고 있는 경우가 상당히 많기 때문에, 임차인의 차임 연체는 임대인으로 하여금 고통을 주는 것이 될 수도 있으므로, 가급적 월세는 약속된 날짜에 납부하시길 바랍니다. 상가 3개월치 차임 연체를 일부 해소하였음에도 임대차계약의 갱신이 거절된 사례를 소개해 드렸습니다.