1. 사안의 개요
이 사안은 서울 서대문구에 위치한 약 45년 된 2층짜리 건물에서 커피점을 운영하던 사람에게 권리금을 주고 임차로 들어온 사람이 건물의 새로운 소유자로부터 건물 철거 및 신축 계획을 고지 받고 퇴거하면서, 권리금 회수 방해 행위가 아니냐며 소를 제기한 사건입니다. C는 자신이 소유하던 서울 서대문구에 지상 2층 건물(그중 1층 100㎡, 2층 30㎡)(이하 '이 사건 점포')에서 커피점을 운영하였습니다. 원고는 2017년 3월 20일 C와의 사이에, 이 사건 점포에 관하여 「보증금 8,000만 원, 월세 360만 원」의 임대차계약이 존재한다는 전제하에, 1억 1,100만 원의 권리금 계약서를 작성하였습니다. 원고는 C에게 계약 당일 11,000,000원을 지급하고, 2017년 5월 1일 45,000,000원, 2017년 5월 24일 55,000,000원을 지급하였습니다. 원고는 2017년 5월 2일 C와의 사이에 이 사건 점포에 관하여, 보증금은 8,000만 원, 월세는 360만 원(부가가치세 별도), 기간은 2017년 5월 25일부터 2년으로 하여 임대차 계약서를 작성하였습니다. 이후, 피고는 2018년 10월 15일 C이 소유하던 건물 전체를 매수하여 2019년 1월 15일 소유권을 취득하였습니다. 피고는 2019년 1월 15일 소유권이전등기를 마친 날, 원고에게 "갱신계약 또는 신규 계약 시에 건물의 재건축 예정 사실을 고지, 반영할 것이다"라고 말하였고, 2019년 1월 16일 및 2019년 2월 1일에도 같은 취지로 말하였습니다. 피고는 2019년 2월 13일경 원고로부터 '임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라'라는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019년 3월 6일 원고에게 '수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약 갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규 계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.'라는 내용증명(이하 '이 사건 고지 내용'이라고 합니다)을 발송하였습니다. 원고는 기간 만료 직전인 2019년 5월 10일 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신 의사가 없음을 명확히 하고 2019년 6월 24일 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없었습니다. 피고는 2019년 7월 4일경 D(주식회사 E) 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차 기간 36개월로 정하여 임대하였습니다. 이와 관련된 신규 임대차 계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 피고가 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 '건물 전체의 철거, 재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)' 및 '공사 시기(2022년 7월 3일경), 소요 기간(1년)' 등이 포함되어 있고, '평면도'도 첨부되어 있었습니다. 피고로부터 건물 전체를 임차한 D, E는 건물 전체의 리모델링 공사를 마치고 2020년 3월 29일부터 "H"라는 상호의 커피전문점을 운영하고 있습니다.
2. 관련 법률 및 판례 법리
본 사안과 관련된 법률은 상가건물 임대차보호법입니다. 상가건물 임대차 보호법 제10조는 계약 갱신 요구권을, 제10조의 3은 권리금 및 권리금 계약의 정의를, 제10조의 4는 권리금 회수 기회 보호 등에 관하여 각 규정하고 있습니다. 2심 법원은 피고가 D, E 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거, 재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 가. 목에서 정한 '정당한 사유'에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 '신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.'라고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 '권리금 회수 방해 행위'에 해당한다고 보았습니다. 그러나 대법원은 사안을 달리 보았습니다. 대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의 3, 제10조의 4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적 사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가 임대차법 제10조의 4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙적인 입장을 밝히고, 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다는 판례 법리를 제시하였습니다. 또한 대법원은 건물 내구연한 등에 따른 철거, 재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획이 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능 기간만 확정적으로 제시하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거, 재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 '권리금 회수 방해 행위'에 해당한다고 볼 수 없다고 하였고, 임대차 계약의 갱신에 관한 상가 임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가 임대차법 제10조의 3, 제10조의 4의 각 규정의 내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가 임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지라고 하여, 이 사건 관련 법률이 상호 간에 같은 의미가 아니라는 점을 명확히 하였습니다.
3. 판례의 결론 및 유의미한 교훈
대법원은 2022년 8월 11일 선고 2022다 202498 판결에서, 1) 이 사건 점포 등 건물 전체는 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었고, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 '수년 내에 철거, 재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.'는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하므로, 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능 기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다는 점, 2) 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거, 재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거, 재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적, 유동적, 적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다는 점, 3) 이 사건 고지 당시 철거, 재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가 임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가 임대차법 제10조의 4 제1항 각 호에서 정한 '권리금 회수 방해 행위'가 된다고 볼 수도 없다는 점, 4) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 '권리금 회수 방해 행위'에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적 사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가 임대차법 제10조의 4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 하나, 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적 사항 등의 정보를 제공한 적도 없다는 점, 5) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거, 재건축 계획 및 공사 시점, 소요 기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다는 점을 이유로, 피고에게 원고에 대한 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 보아 손해배상책임이 존재한다는 2심 법원의 판결을 깨고 파기 환송하였습니다. 젠트리피케이션 현상이 나타나는 사안이라 안타깝기는 하나, 새로운 건물 소유자가 임차인인 원고에게 행한 행위는 45년 된 건물의 철거 및 재건축 계획 고지였고 탄력적 유동적인 의사표시로 향후 상호 간 협의 가능성도 있어 신규 임차인의 주선을 거절하는 확정적 의사표시라고까지 평가하기는 어렵다는 점에서 대법원의 판결이 타당합니다. 새로운 건물 소유자로서는 피고와 같이 상가 철거 및 재건축 계획을 평면도를 붙여 하는 방식으로 임차인에게 고지할 필요가 있어 보이고, 임차인으로서는 설령 그러한 평면도를 붙인 재건축 계획을 고지 받는다 하더라도, 그것만으로 신규 임차인 주선을 거절하는 것으로 평가되지 않는 것이 대법원 판례 입장인 만큼, 신규 임차인을 찾거나, 아니면 최대한 재건축이 될 때까지 커피점 사업을 하시는 것이 유리하다고 보입니다. 실제로, 이 사건에서 새로운 건물 소유자는 D, E에게 건물 전체를 임대하고 리모델링까지 진행하여 커피전문점이 들어오게 된 것을 보면, 원고인 임차인이 계속 해당 자리에서 사업을 진행하는 것이 더 경제적인 이익을 도모하는 결정이 되지 않았을까 생각해 봅니다. 상가 철거 및 재건축 계획의 고지가 권리금 회수 방해 행위에 해당하지 않는다는 대법원 판례 사례를 소개해 드렸습니다.