1. 사안의 개요
이 사안은 상가건물의 임대차가 끝났으나, 상가 임대인이 상가 임차인에게 보증금을 반환하여 주지 않는 상황에서, 상가 임차인이 월세를 내지 않고 계속 점유하고 있는 사건을 다루고 있습니다. 피고는 2017년 11월 1일경 C 회사로부터 그 소유이던 이 사건 부동산을 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 400만 원(부가가치세 별도), 임대 기간 2017. 11. 1.부터 2년으로 하여 임차하였습니다. 이후 피고와 C 회사는 위와 동일한 조건으로 임대차 기간을 1년 연장(2019년 11월 1일부터 2020년 10월 31일까지) 하기로 약정하였습니다. 이후 2020년 4월 23일 원고가 C 회사로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2020년 5월 28일 그 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 원고와 C 회사는 2020년 5월 6일 피고에게 원고가 이 사건 부동산의 매수인으로서 C 회사의 임대인 지위를 승계한다는 내용을 통지하였고, 피고는 같은 날 원고의 임대인 지위 승계에 동의하였습니다. 원고와 피고는 임대차 기간을 1년 더 연장하기로 합의하여 2020년 12월 28일경 이 사건 부동산에 관하여 임대차 보증금 4,200만 원, 차임 월 420만 원(부가가치세 별도) 임대 기간 2020년 11월 1일부터 1년으로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 원고는 2020년 7월 12일경 피고에게 2021년 10월 31일 자로 이 사건 임대차계약에 따른 임대차 기간이 만료되면 임대차 기간을 갱신하지 않을 것이므로 2021년 10월 31일까지 임대차 목적물에 대한 원상 회복을 완료하고 이 사건 부동산을 인도하여 줄 것을 통지하였고, 피고는 2021년 8월 23일 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였습니다. 그러나 피고는 임대차 만기인 2021년 10월 31일로부터 4개월 뒤인 2022년 2월 28일경 이 사건 부동산을 원고에게 인도하였습니다.
2. 관련 법률 및 판례 법리
이 사건과 관련된 법률은 상가건물 임대차보호법입니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조는 계약 갱신 요구권, 정당한 갱신 거절 사유, 갱신 시 임대차 조건의 동일성을 규정합니다. 이 사건의 1심 법원에서는 임대차 계약의 종료 시기, 임대인의 임대차 보증금 반환 의무, 임대인의 반환하여야 할 임대차보증금의 반환 범위가 법적 쟁점이 되었습니다. 1심 법원은 1) 상가건물임대차보호법 제9조 제2항의 내용을 점유를 강하게 보장하기 위함이지 이미 종료된 임대차계약의 효력이 그대로 존속하는 것은 아니므로 임대차계약이 인도 시점인 2022년 2월 28일까지 유지된다고 보기 어렵다고 보았습니다. 또한 1심 법원은 2) 임대차 계약서 체결 당시, 재건축 계획이 있음을 임대인이 임차인에게 상세히 고지하였고 기간 만료 후 갱신하지 않는다는 취지를 임대차 계약서에 작성하고, 신축 계획안 문서 및 공사 일정 문서가 각 첨부한 것을 이유로 임대인의 갱신 거절권 행사가 적법하다고 보아, 이 사건 임대차 계약은 갱신되지 않았다고 결론을 내리게 되었습니다. 따라서 1심 법원은 이 사건 임대차계약이 2021년 10월 31일 기간 만료로 종료되었고, 만기로부터 4개월 뒤에야 임차인이 이 사건 상가건물을 반환하였기 때문에, 임대인이 반환하여야 할 금액은 보증금 4,200만 원에서 임차인이 4개월 동안 사용 수익한 것을 부당이득으로 공제한 나머지 금액만 반환하면 된다고 하였고, 감정인에 대한 차임 감정 촉탁 결과, 2021년 11월 1일부터 2022년 10월 31일까지의 적정 차임은 월 13,061,000원으로, 이는 약정 차임인 월 420만 원과는 현격한 차이가 있으므로 부당 이득금으로 52,244,000원을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 2심 법원도 1심 법원과 마찬가지 입장을 취하였습니다. 그러나 대법원은 1심, 2심 법원의 판단이 상가건물 임대차 보호법 제9조 제2항에 관한 법리를 오해하였다고 판단하였습니다. 대법원은 상가건물 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제 되므로, 상가 임대차법이 적용되는 상가 건물의 임차인이 임대차 종료 이후부터 보증금을 반환받기 전까지 임차 목적물을 점유하고 있다 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없으며, 상가 임대차법이 적용되는 임대차가 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임만 지급할 의무가 있고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니라고 판단하였습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2023년 11월 9일 선고 2023다 257600 판결에서, 상가건물 임대인이 상가건물 임차인에게 돌려주어야 할 금액은 임대차 보증금에서 기존 임대차 계약서상 차임을 기준으로 점유기간을 고려하여 계산한 금액을 뺀 나머지 금액이라고 하여, 임차인의 주장을 받아주었습니다. 본 사안은 상가건물 임차인이 상가건물의 신소유자와 임대차 계약을 체결하면서, 신소유자가 자신의 재건축 계획 등을 임차인에게 설명하였음에도 불구하고, 이를 받아들이지 않은 채 지내오다 기간 만료가 다가오자 억지 주장을 한 것이 분쟁의 원인이 되었습니다. 한편, 신소유자 입장에서는 임차인이 기간 만료가 되어도 나가지 않는 것이 불만일 수는 있으나, 상가건물 임대차보호법에 따라 보증금을 돌려주기 전까지는 상가 임차인과의 임대차계약이 여전히 유지되는 것으로 간주되기 때문에, 시세보다 적은 기존의 차임만 받을 수 있는 것이 되므로, 만료 시에 보증금을 제때 반환해 줄 필요가 있겠습니다. 상가 임차인이 보증금 반환 시까지 점유 시 지급할 금액의 범위에 관하여 소개해 드렸습니다.