1. 사안의 개요
부동산 분양회사 J사는 2008년 10월 10일 서울 구로구에 위치한 이 사건 상가에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가, A에게 2008년 9월 10일 이 사건 상가를 매도하고 2008년 11월 14일 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 피고는 2012년 10월 31일 A로부터 이 사건 상가를 매수하고 2012년 11월 19일 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 2008년경 J사로부터 이 사건 상가를 임차하여 '○○○'라는 상호로 커피전문점을 운영하였습니다. A는 이 사건 상가를 매수하면서 J사로부터 임대인의 지위를 승계하였고, 2010년 1월 10일 원고와 임대차 연장 계약을 체결하였습니다. 또한 원고는 2012년 11월 30일 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차 기간 2015년 11월 30일(3년)까지, 임차보증금 7천만 원, 월세 220만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임차하였습니다. 피고는 원고에게 6개월 동안 임대 기간 만기가 도래하면 상가를 비워달라고 요청하였고 원고는 이전할 상가를 알아보고 있다고 언급하였으나, 실제로는 이전하지 않았고, 이에 피고가 원고를 상대로 건물 명도 청구 소송을 제기하였습니다. 이 소송에서 서울남부지방법원은 2016년 7월 13일 원고와 피고의 임대차계약은 묵시의 갱신이 되어 2016년 11월 30일까지 임대차 기간이 연장되었음을 근거로 '원고는 2016년 11월 30일이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 명도 하라.' 판결을 내렸습니다. 따라서 피고로서는 2016년 11월 30일에 원고로부터 이 사건 상가를 명도 받기만 하면 되었습니다. 그런데, 피고는 2016년 10월 초 원고에게 '사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다' 취지로 말하였고, 원고는 2016년 10월 17일 피고에게 '원고가 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016년 10월 20일까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규 임차인을 주선하겠다'라는 취지의 내용증명 우편을 보냈습니다. 이에 대하여 피고는 2016년 10월 21일 원고에게 '피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다'라는 취지의 답변서를 발송하였습니다. 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규 임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 추가적인 신규임차인 물색을 중단하고, 2016년 10월 27일 피고에게 '피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규 임차인을 주선하지 아니하고 임대차 기간 만료일인 2016년 11월 30일 이 사건 상가를 인도하겠다' 취지의 내용증명 우편을 발송하였습니다. 원고는 2016년 11월 30일 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2주도 안 된 2016년 12월 10일 위 상가에 커피전문점을 개업하게 되었습니다.
2. 관련 법률 및 법원 판례 법리
위 사안과 관련이 있는 법률 조항은 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항, 제3항으로, 권리금 회수 기회 보호 등에 관하여 규정하고 있습니다. 2심 법원은 피고가 2016년 10월 20일경 원고에 대하여 '이 사건 상가를 명도 받으면 본인이 직접 사용할 것이다'라는 취지의 내용증명을 보낸 사실이 인정되기는 하지만, 이러한 의사표시만으로 곧바로 원고 주선의 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정 짓기는 어렵다고 보았습니다. 대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의 3 내지 제10조의 7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규 임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다는 점을 고려할 때, 1) 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하지만, 2) 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 판단하였습니다. 그리고 3) 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절 행위는 상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 거절 행위에 해당한다고 보아야 하며, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하였습니다. 그리고 위와 같은 확정적인 의사표시 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다고 하였습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2019년 7월 4일 선고 2018다 84226 판결에서, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로, 원고는 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판결하였습니다. 상가건물 임대차보호법에 권리금 회수 기회 보호 규정이 들어오기 전에 상가건물을 취득한 사람들은 자기의 소유 건물을 자기가 직접 사용한다는데 퇴거하는 임차인에게 추가로 돈을 지급하여야 하는지 이해가 되지 않는다며 억울해 하는 경우가 많습니다. 그러나 이는 임차인의 입장에 서서 보면, 해당 상가건물의 가치는 임차인의 영업에 의하여 상승하였고 임차인의 삶이 해당 사업장에 반영되어 있다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 결국 상가건물의 소유자는 일단 타인에게 해당 상가건물을 빌려주면, 자신이 사용하고 싶을 경우 그 대가를 치러야 한다는 점을 반드시 기억하시길 권유 드립니다. 만약, 피고가 '아들에게 사용하게 하겠다' 또는 '내가 직접 사용하겠다' 식의 표현을 하지 않았다면, 판결의 결론은 달라졌을 것입니다. 권리금 회수 방해로 인정된 사례를 소개해 드렸습니다.