1. 사안의 개요
원고는 부동산 매매업, 부동산 임대업을 영위하는 회사입니다. 피고는 영화 및 드라마 제작, 수출입업, 농수축산물 도소매업 등을 영위하기 위하여 2019년 11월 16일 설립된 회사로서, 2020년 2월 5일까지는 A, 이후에는 B가 대표이사로 각 등재되었습니다. 원고는 2019년 12월 4일 피고와 이 사건 주택에 관하여 보증금 2억 원, 월 차임 1,500만 원(매월 12일 선불), 임대 기간 2019년 12월 12일부터 2년 동안으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다. A는 2019년 12월 12일 이 사건 주택을 인도받아 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하였습니다. 그런데, 원고는 임대기간이 만료되기 약 3개월 전인 2021년 9월 29일 피고에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없고 피고에게 계약갱신 요구권이 발생하지 않기 때문에 계약 종료일인 2021년 12월 11일까지 이 사건 주택에서 퇴거해 달라고 요구하였습니다. 이에 대하여 피고는 2021년 10월 5일 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구한 사안입니다.
2. 관련 법률과 대법원 판례 법리
위 사안과 관련이 있는 법률 조항은 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항, 제3조의 2 제1항, 제6조의 3, 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항과 제3항, 제6조의 3은 주택 임대차계약에서 중요한 역할을 합니다. 제1항은 주택 임대차계약에서 대항력을 부여하는 조항으로, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 제삼자에 대하여 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 제3항은 중소기업 법인이 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에도 대항력을 부여하는 조항입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3은 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하여 계약 갱신 요구권을 규정하고 있습니다. 한편, 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 임원에 관하여 규정하는데, 주식회사에서는 등기된 이사가 임원이라고 규정합니다. 대법원은 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다고 보고 있습니다. 그리고 대법원은 여기에서 말하는 '직원'이란, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항 증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보았습니다. 대법원은 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 사용한 '직원'의 의미에 관한 정의 규정을 두고 있지는 않지만, 제3조 제3항의 적용을 받는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있고, 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외한다)'를 말한다고 규정하고 있으므로, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 '직원'은 중소기업 기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다고 보았습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2023년 12월 14일 선고 2023다 226866 판결에서, 피고 회사로부터 이 사건 주택을 인도받아 주민등록을 마친 A는 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로, 직원이 아니어서, 피고 회사가 이 사건 조항의 적용 대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의 3의 계약 갱신 요구권을 가지지 않는다고 보아 원고에게 승소 판결을 내렸습니다. 이 사건을 중소기업에서 직원을 위하여 주택을 임차하는 경우에는 주택임대차보호법에 의한 법적 보호를 인정받을 수 있지만, 대표이사 또는 사내이사와 같은 임원을 위하여 주택을 임차한 경우에는 주택임차인 지위에서 보호를 받을 수 없다는 점을 알 수 있습니다. 따라서 중소기업의 임원이 회사의 이름으로 주택을 임차하여 생활하는 것은 가급적 피하는 것이 대법원의 판단을 존중하는 것이 될 것입니다. 회사가 임차한 주택 중 임대차계약 갱신이 불가능한 사례를 소개해 드렸습니다.