1. 사안의 개요
원고는 2015년 9월 23일경 피고와 사이에, 매매 계약서에 매매목적물 '서울시 중구 F 건물 G 호', 대금 7,200만 원, 목적물 인도일 2015년 10월 20일이라고 기재하여 매매계약을 체결하였습니다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다). 또한 원고는 피고에게, 같은 날인 2015년 9월 23일경 계약금 2,500만 원, 2015년 10월 27일경 잔금 4,700만 원을 각 지급하였습니다. 피고는 이 사건 매매계약 이전부터 이 사건 점포에서 'J 호 E'이라는 상호로 화원을 운영하였고, 이 사건 매매계약 체결 이후로도 이 사건 점포에서 계속 영업을 하였는데 2020년 5월 7일 이후로는 이 사건 점포에 일부 물건을 적치해 놓은 상태로 더 이상 영업을 하지 않고 있었습니다. 원고는 피고를 상대로, 매매에 따른 소유권이전등기 청구의 소, 매매 잔금을 받은 2015년 10월 27일경 이후부터 판결 당시까지 기간 동안의 차임 상당액을 지급할 것을 구하는 부당이득금 반환 청구의 소를 제기하였습니다.
2. 관련 법률 및 판례 법리
2심 법원은 이 사건 상가건물이 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제1조의 2 제1항 각호에 정한 요건을 갖추지 못하여 구분소유의 대상이 될 수 없으므로 소유 형태는 이 사건 상가건물의 소유자들의 공유이고, 따라서 이 사건 매매계약의 목적물은 공유 지분이라고 보았습니다. 그러나 대법원은 1) 이 사건 매매 계약서에는 이 사건 부동산을 매매목적물로 특정하고 구체적인 인도 시점도 기재되어 있으므로, 특정된 매매목적물에 관하여 계약 체결이 된 것으로 보았습니다. 또한 대법원은 2) 상가건물 구분점포 매매의 대상은 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조, 위치, 면적이 확정된 구분점포임이 원칙이나, 3) 다만 구분소유 등기가 되어 있더라도 집합건축물대장 등 공부 상 호수와 구조, 위치 및 면적이 실제 이용 현황과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 그 복원조차 용이하지 아니하여 단지 공부가 위 상가건물에서 각 점포들이 차지하는 면적 비율에 관하여 공유 지분을 표시하는 정도의 역할만을 하고 있고, 위 점포들이 전전매도되면서 매매 당사자들이 실제 이용 현황대로의 점포를 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등과 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 그 점포의 구조, 위치, 면적은 실제 이용 현황에 의할 수밖에 없다고 판단하였습니다. 한편, 대법원은 4) 민법 제587조에 따라 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매매목적물의 인도 전이라 하더라도 매수인이 매매 대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실 수취권은 매수인에게 귀속된다고 보아야 한다는 판례법리를 언급하였습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2021년 6월 24일 선고 2021다 220666 판결에서, 2심 법원이 1) 이 사건 매매계약의 목적물이 공유 지분인지 아니면 특정 부분인지, 2) 피고가 원고로부터 매매 대금을 모두 지급받은 이후에도 이 사건 매매계약의 목적물을 계속 점유하고 있는지, 3) 그 점유 권한은 적법한지, 4) 피고가 매매계약의 당사자인 원고와의 관계에서도 목적물의 사용 이익을 보유하는 것이 정당한지 등을 추가 심리하였어야 한다고 지적하고 원고의 주장을 인용하여 파기 환송하였으며, 이후 파기환송심에서는 이 사건 상가건물의 점포들의 건축물 관리 대장이나 부동산등기부는 점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적 등을 특정하지 못하고 각 점포들이 차지하는 면적 비율에 관하여 공유 지분을 표시하는 정도의 역할을 하고 있을 뿐, 공부가 실제 이용 현황을 전혀 반영하지 못하고 있고, 이 사건 상가건물을 매매하는 사람들도 이러한 사정을 잘 알고 있는 사실이 인정되는 바, 그렇다면 원고와 피고 역시 이 사건 매매 계약서에 매매목적물을 기재하기는 하지만 이는 공부 상 권리를 이전하기 위한 것으로 실제 피고가 원고에게 인도해야 할 목적물은 아니라는 사실을 잘 알고 있었다고 할 것이고, 결국 원고와 피고는 이 사건 매매계약 당시의 이용 현황에 따라 이 사건 점포를 인도하기로 하였다고 봄이 상당하다고 보아 매매목적물이 '서울시 중구 F 건물 G 호'라는 특정 부분이고, 피고가 매매목적물을 계속 점유하고 있는 것은 적법하지 않으며, 그 사용 이익을 부당이득금으로써 반환하여야 한다고 판단하였습니다. 본 사안은 건축물 관리 대장이나 부동산 등기부에 기재된 대로가 아니라, 예외적으로 실제 이용 현황에 근거하여 목적물이 무엇인지 결정되었습니다. 이 사건은 서울 중구에 위치한 꽃 도매 상가가 신축되었으나, 이후 1982년경 서울 강남에 고속 터미널 꽃 도매 시장이 새로이 오픈하면서 50개 점포가 빠져나갔고, 이 빈자리를 빠져나간 점포 주인들이 제3자에게 양도하였으며, 이후 계속하여 양도가 되어갔던 사안입니다. 특히 이 사건 중구에 위치한 꽃 도매 상가는 점포의 경계나 특정을 위한 칸막이나 차단시설이 설치되어 있지 않은 채 점포 주인들이 50cm 높이의 나무로 된 판매대를 설치하여 영업하고 있던 실정이었습니다. 부디, 구분점포를 경매 또는 매수하려는 분들께서는, 등기부만 보시지 마시고, 반드시 현재 이용상황을 파악하셔서 최종적인 매매목적물을 명확히 특정하시기 바랍니다. 등기와 실제가 다른, 상가건물 구분점포 매매 사례를 소개해드렸습니다.