1. 사안의 개요
이 사건은 임차인이 공인중개사의 중개로 다가구주택을 임차하였으나 이후 해당 다가구주택이 경매되었고, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하자 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 임차보증금 반환 소송을 진행한 사안입니다. 원고는 공인중개사인 피고 2가 운영하는 ○○공인중개사 사무소에서 2018년 4월 27일 대전 서구에 위치한 총 16가구로 이루어진 다가구 주택의 1개 호실에 관하여, 임대인은 피고 1, 임차인은 원고, 보증금 90,000,000원, 계약기간은 2018년 5월 8일부터 2년으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다. 당시 이 사건 다가구주택에는 채권 최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태였습니다. 원고는 위 보증금 전액을 피고 계좌로 지급하고, 2018년 5월 8일 전입신고를 마친 후 이 사건 주택에서 거주를 시작하였습니다. 임대 기간 2년이 지나 이 사건 임대차가 갱신되어 존속하던 중, 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2020타경9015호로 경매개시결정이 내려졌고, 2021년 6월 2일 1,213,000,000원에 매각되었으나, 원고는 그 경매에서 배당을 전혀 받지 못하였습니다. 이에 원고는 피고 2, 그리고 피고 2와 공제 계약을 체결한 피고 공인중개사협회를 상대로 임차보증금 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.
2. 관련 법률과 대법원 판례 법리
위 사안과 관련 있는 법령은 공인중개사 법과 민법입니다. 공인중개사법 제25조는 개업 공인중개사에게 중개대상물의 확인 및 설명의무를 부과하고 임대 의뢰인에게 중개대상물 상태에 관한 자료를 요구할 권리를 규정합니다. 공인중개사법 제30조는 개업 공인중개사의 중개행위 시 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 할 경우의 손해배상책임 및 공제조합 가입 의무를, 공인중개사법 시행령 제21조는 개업 공인중개사가 중개대상물의 확인 및 설명하여야 하는 사항을, 공인중개사법 시행규칙 제16조는 그 서식을 규정합니다. 한편, 민법 제680조, 제681조는 위임계약에 관한 조항으로, 수임인에게 선량한 관리자로서의 주의의무를 규정합니다. 대법원은 부동산중개업자와 중개 의뢰인의 법률관계가 민법상의 위임관계와 유사하다고 보고, 비록 중개업자에게 직접 조사 및 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개 의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 의무를 위반한 것이라고 판단합니다. 특히, 대법원은 중개업자가 다가구주택의 일부를 임대하는 계약을 중개할 때 임차의뢰인이 임대차 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다고 보고, 단순히 부동산등기부만 볼 것이 아니라, 임대 의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다고 보았습니다. 또한 대법원은 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 설명서 중 중개 목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만약 임대 의뢰인이 다른 세입자의 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료 요구를 받고도 이에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다고 판단하였습니다.
3. 판례의 결론과 유의미한 교훈
대법원은 2023년 11월 30일 선고 2023다259743 판결에서, 1) 피고 1이 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 부동산등기부에 기재된 근저당권의 채권 최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 600,000,000원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다는 점, 2) 위 임대차계약 중개 당시 피고 1이 원고에게 교부한 중개대상물 설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에는 '임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)'이라는 기재가 있고, 피고 1은 이 사건 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차 보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였으나, 이후 이루어진 경매에서 확정일자 부여 현황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차 보증금 총액은 600,000,000원을 훨씬 초과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되어, 원고는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선 배당 결과 임대차 보증금 반환 채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못한 점을 지적하였습니다. 그리고 대법원은 피고 1이 단순히 임대인이 구두로 말해준 보증금 총액만 임차인인 원고에게 말해주었을 뿐, 나머지 15가구 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 알려주지 않았고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차 보증금 총액에 미달하였는데, 중개업자로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차 보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다면서, 피고 1이 원고에게 내용을 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다면서, 원고의 상고를 인용하는 승소 판결을 했습니다. 본 사건을 이해하기 위해서는, 한국에서 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 알아야 합니다. 다가구주택은 1개의 주택에 방이 여러 개 있는 것을 말하고, 다세대주택은 여러 개의 주택이 합하여진 것을 말합니다. 외관상으로는 비슷하나, 등기부상으로는 다가구주택의 경우 전체가 1개의 주택이어서 등기부가 1개만 작성되고 근저당권의 효력도 다가구주택 전체에 미치지만, 다세대주택은 각각의 주택이 별개여서 등기부도 각각 작성되며 근저당권의 효력도 설정된 1개 주택에 대하여만 효력이 미칩니다. 따라서 다가구주택 임차인으로서는 임차보증금을 안전하게 반환받기 위해서는, 애당초 임차하기 전에 다가구주택 전부에 관하여 채권, 채무 관계를 사전적으로 파악하기 위해 매우 노력하여야 합니다. 그런데 안타깝게도 이러한 대법원 판례에도 불구하고, 대한민국에서는 이러한 노력을 개업 공인중개사에게 기대하기가 어렵습니다. 왜냐하면 다가구주택은 일반적으로 보증금이 소액이고 개업 공인중개사 역시 받아 가는 금액은 소액이지만, 판례가 언급하는 의무를 수행하는 데는 더 많은 시간과 노력이 필요하다는 점에서, 개업 공인중개사로서는 경제적인 메리트가 없기 때문입니다. 개업 공인중개사가 사용하는 부동산 임대계약서에는 공인중개사에 대한 책임 추궁을 회피하기 위한 면책규정이 들어가고 있는 실정이기도 합니다. 문제는 공인중개사법 제25조, 제30조가 임의규정으로 해석될 경우 위 면책규정은 효력을 발휘하기 때문에, 임차인으로서는 추후 임차 건물이 경매로 넘어가고 배당도 받지 못하는 상황에서 개업 공인중개사와 공인중개사협회에 책임도 묻지 못할 소지가 있습니다. 따라서 임차인께서는 다가구주택에 들어가기 전에 최대한 개업 공인중개사를 압박하셔서 정확한 보증금액, 소액보증금 액, 근저당권 채권 최고액, 해당 다가구주택의 정확한 시세, 인근 다가구주택에 총 보증금의 평균 액수 등 자료를 구체적으로 알아보시고, 결정하시기를 권유합니다.